不動産情報ブログ 2021年07月05日

不動産売却チラシへ思う事！相場より高く！お客様が居ます！はほぼ嘘！

管理しているマンション・店舗・家などのポストに毎日入っている不動産売却を求めるチラシ。 …私も不動産屋。わかりますよ媒介契約（※１）の大切さ。当店も媒介欲しいです。ですが、内容が余りにも・・・・と思いブログに書きました。不動産売却の参考にしてください！ 結論を先に書いておきます→とにかく媒介契約が欲しいだけと思って下さい。 注意：このブログはあくまで私の不動産営業経験による考えです

エントリーNO.1 超大手フランチャイズ不動産店舗

2021年6月毎日たくさん入っていますが、まずはこのチラシ。誰もが知っている、全国展開している不動産のフランチャイズ看板店

●●マンション限定

私が会社勤めの営業マン時代だった10年ちょっとぐらい前に猛威を振るったこの文言。何でもかんでも「当マンション」「当エリア」「○○マンション限定」「○○小学校区限定」 1週間投函される全部のチラシの限定で探してる買主様足したら5～10人ぐらいになります。複数の店舗で買いたいと言ってるお客様がいても5人以上はいるよね？？これを書いてる時点で売却物件がレインズ（※2）に2件載ってるよね？？ポータルサイトにも載ってますね？？ お客様がいるなんて、きっと嘘ですよね！！ 注意：あくまで私の不動産営業経験による考えです

予算2,000万円

このマンションの売却履歴がリフォーム済1,800万円前後・リフォーム無しが1,500万円前後。もしですよ、もし当店にこのマンションを2,000万円で買うお客様が居れば、当店で買ってから転売します。通常当店が1,800万円で売りに出そうと思うと、リフォーム代・登記代・不動産取得税などを考慮し1,100・1,200万円ぐらいまでで購入したいところです。ですが、2,000万円で買っていただけるなら、売主様から1,500万円で買い取って転売ですね。それでも十分儲かります♪ ボランティアで不動産屋さんをやっているなら別ですが、本当に2,000万円で買って貰えるなら、何処の不動産屋でも買取転売するはず。 あと、売主さんも・買主さんも〇ットホームや〇－ムズや〇ーモなどのサイトを見れば、何となくでも相場分かるでしょ？ほかの部屋が1,500万円前後なのに2,000万円で買う人居ると思いますか？今までの経験で、買主さんがお隣さんで「親を住ませたい！」とか「息子に買ってやる！」など特別な事情が有って、「高くても買う」というお客様は居ました。でもこのチラシはそうじゃないですよね？え？あくまで予算だからその価格で買うなんて言ってない？？え？え？ お客様いるなら表に出てる物件を案内したらいいと思うよ！！「予算より500万円安くなった」とお買主様喜ぶよ！！

不動産の査定には根拠が必要です

私達不動産屋が査定金額を出す時は根拠が必要です。その根拠は成約事例が多いです。それを根拠に価格を出せばリフォームなし1,500万円なんです。ただ、売主様にも残債などの事情が有り、残債を消せる価格で販売したいと、例えば2,000万円で販売活動して欲しいと依頼される場合が有るのも事実です。本当に「2,000万円でも買います」というお客様が来店されていたら「しめしめ、相場知らないな」ってなってるかも知れませんね。当店なら「相場は1,500万円前後です、次の物件が出るのを待ちましょう」とアドバイスいたします。

エントリーNO.2 超大手フランチャイズ不動産店舗その２

2021年6月誰もが知っている、全国展開している不動産のフランチャイズ看板店エントリーNO,1と同じ看板別会社 NO,1と同じマンションに投函されていたチラシです。 予算金額ビックリしました。私が持ち主なら即売却したいです。そんな売り求チラシ。

●●マンション限定

又出ましたマンション限定。だから、これを書いてる時点で売却物件がレインズ（※2）に載ってるよね？？ポータルサイトにも載ってますね？？

予算2,700万円

まさかの2,700万円！！はあ…。もういいです。販売事例との金額が大きすぎて…。さっきも書きました。このマンションの売却履歴がリフォーム済1,800万円前後・リフォーム無しが1,500万円前後。だれが1,000万円以上も高く買いますか？？これもさっき書きましたが、ボランティアで不動産屋さんをやっているなら別ですが、本当に2,700万円で買って貰えるなら、何処の不動産屋でも買取転売するはず。 え？また？？あくまで予算だからその価格で買うなんて言ってない？？え？え？え？え？ お客様いるなら表に出てる物件を案内したらいいと思うよ！！「予算より1,300万円安くなった」と買主様喜ぶよ！！

エントリーNO.3 10店舗展開中不動産店舗

2021年6月南大阪実績ナンバー1を謳っている会社。大阪の南の方で不動産をやっていて、この会社名を知らない人はいないと思う。 このチラシもNO,1と同じマンションに投函されていたチラシです。

地域限定

2組のお客様は、どんな物件をお探しなんでしょうか。マンション？戸建？この地域って、たまたま行った先の事？私がお客様に頼まれてチラシ撒くなら、お客様希望の地域名を記入してそのエリアに撒くけどな～あと、上記と同じくこれを書いてる時点で投函されたマンションの売却物件がレインズ（※2）に2件載ってます。ポータルサイトにも載ってます。 お客様いるなら出てる物件を案内したらいいと思うよ！！

エントリーNO.4 勢いのある他区の元気な不動産店舗

2021年6月当店よりも北の区にある元気な不動産屋さん。よく名前が出てくるお店です。 1店舗ながらどこにでもチラシが入っています。（3）と免許更新も2回やっているので10年以上やっているお店です。上の１～３のマンションと違うマンションに投函されたチラシ。

●●マンション限定

限定ではありませんが指定です。マンション名はバッチリ書いてあります。

200～300万円高くても検討中

チラシが投函されたマンションは、大きな部屋もありますが40㎡ぐらいなら取引事例が320万円から580万円ぐらいなんです。それを2~300万円たかく？？？ホンマ～～？？それを2組も？？？すごい集客力！！！まあ、どうしても買いたい方なら780万円で買うと言うのはない事もないように感じます。

このマンションが売りに出た時にどうなるか

今このマンションは売りに出ていません。なので、売りに出た時に更新します。

内覧希望者も嘘の可能性

???ってなってないでしょうか。もうこうなったら、何も信じられないですよね。先ほどから1組・2組お客様がいる・具体的に30代ご夫婦などと書いてあります。それを信じて（相場より高い価格で）媒介結んだのに1組のお客様も来ないなんておかしいですよね。そこで登場。嘘の内覧希望者さん。それっぽく内覧していって結局は検討中の振りして「買いません」となります。注意：あくまで私の不動産営業経験による考えです。

嘘の内覧希望者の内覧後

ここからが、不動産営業の腕の見せ所。 注意：あくまで私の不動産営業経験による勝手な想像です。 「今回のチラシのお客様はダメでした、このまま販売活動続けますね」 ↓ 「1か月販売活動やりましが、反応ないので価格下げましょうか？」 ↓ 「偽の案内入れて、○○〇万円下げてくれたら考えると言ってました。価格下げましょうか？」「近くの物件で同じような物件が○○○○万円なので、そちらにお客さん行かれました」その他あの手この手で、価格を下げようとする事でしょう。